ОТКАЗ В РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

В соответствии с законом права на недвижимое имущество необходимо оформить в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственной регистрации подлежат права собственности, оперативного управления, хозяйственного ведения, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования. Регистрации подлежат не только сами права, но и их ограничение (обременение), переход и прекращение.
Некоторые сделки с недвижимостью, предусмотренные законом, также должны быть зарегистрированы и считаются заключенными только с момента государственной регистрации.
Но, к сожалению, не всегда процесс государственной регистрации заканчивается успешно. В некоторых случаях она может быть приостановлена, а иногда в ней может быть даже отказано. Рассмотрим подробней основания для приостановления, отказа, а также прекращения регистрации.
Приостановление государственной регистрации
Инициатором приостановления регистрации прав становится государственный регистратор, если у него возникают сомнения в основании для этой процедуры, а также в подлинности документов. В последнем случае бумаги направляются на проверку.
Могут вызвать сомнение и полномочия лица, обратившегося за регистрацией, наличие прав на недвижимое имущество у распоряжающегося им лица и т. д.
Причиной для приостановления регистрации может быть и несоответствие представленных документов требованиям закона, а также необходимость в предъявлении дополнительных бумаг.
Если государственный регистратор приостановил регистрацию, то он обязан в письменной форме уведомить об этом заявителя и обосновать принятое решение. Заявители же со своей стороны вправе представить дополнительные доказательства имеющихся оснований для регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.
Приостановление допускается не более чем на месяц. Но необходимо помнить, что, если заявление и документы на регистрацию поданы, по закону она должна быть проведена не позднее чем в месячный срок со дня подачи. За это время регистратор вправе принять решение о приостановке регистрации. Если в течение месяца с этого момента не будут устранены причины, послужившие приостановлению, то регистратор обязан отказать заявителям.
Инициатива приостановления государственной регистрации может принадлежать и самим заявителям. Так, по просьбе правообладателя или сторон сделки государственная регистрация может быть приостановлена на срок, указанный в заявлении, но не более чем на три месяца. Заявление должно содержать срок и причины приостановления регистрации. Документального подтверждения причин не требуется. Подача такого заявления прерывает течение срока государственной регистрации. Срок, истекший до подачи указанного заявления, в дальнейшем не засчитывается.
Приостановление регистрации возможно также на основании заявления одной из сторон договора о возврате документов, но не более чем на месяц. Если по истечении этого срока не будут устранены причины, препятствующие регистрации, регистратор обязан отказать сторонам договора.
Решение или определение суда приостанавливает государственную регистрацию на неопределенный срок. Продолжительность такой приостановки зависит не от действий государственного регистратора или правообладателя, а от окончания производства в суде по делу, связанному с регистрируемым правом.
Сюда же относится случай, предусмотренный Законом об ипотеке. При наличии судебного спора по поводу прав на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, или обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом.
Отказ в регистрации
Полный перечень причин для приостановления государственной регистрации законом не предусмотрен. Зато основания для отказа в регистрации носят исчерпывающий характер. В подобном случае должностное лицо обязано действовать в строгом соответствии с предписаниями закона. В регистрации отказывают, если:
1) право на объект недвижимого имущества (жилое помещение) не подлежит государственной регистрации. Перечень прав установлен ст. 4 Закона о регистрации. Применительно к сделкам с жилыми помещениями регистрации подлежит право собственности, право оперативного управления и право хозяйственного ведения;
2) с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо. Так, не могут самостоятельно заключать договор купли-продажи и подавать заявление о регистрации малолетние граждане. К этой же категории относятся граждане, обратившиеся с заявлением о регистрации от имени другого лица, не имея при этом доверенности от правообладателя;
3) документы, представленные на государственную регистрацию прав, не соответствуют требованиям действующего законодательства по форме или содержанию;
4) акт государственного органа или органа местного самоуправления признан недействительным с момента его издания. Данные акты могут считаться недействительными в соответствии со ст. 13 ГК РФ. Согласно этой статье могут быть признаны судом недействительными акты, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и интересы гражданина или юридического лица;
5) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данное недвижимое имущество;
6) лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Данным лицом может быть признан супруг, не получивший нотариального согласия другого супруга на совершение сделки с жилым помещением (п. 3 ст. 35 СК РФ);
7) правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект.
Если регистратор принял решение об отказе, то заявителю направляют сообщение о причине отказа. Заявитель должен быть проинформирован в течение пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления о регистрации.
Следует помнить, что регистратор не вправе отменить свое решение, даже если выяснится, что он совершил ошибку, отказав в регистрации. В этом случае можно обратиться с обжалованием в суд или подать новое заявление о регистрации. Срок, в течение которого можно обжаловать отказ, составляет три месяца со дня получения извещения. Если суд признает иск обоснованным, то государственные органы
по регистрации прав должны провести регистрацию в установленный срок. Об исполнении решения должно быть сообщено суду и гражданину не позднее месяца со дня получения решения суда.
В случае отказа в государственной регистрации государственная пошлина, уплаченная за регистрацию, возврату не подлежит.
До внесения в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) записи о сделке, праве или об ограничении права либо до принятия решения об отказе в регистрации стороны вправе прекратить регистрацию на основании заявления. В этом случае половина от суммы государственной пошлины, уплаченной за регистрацию, возвращается.